平成21年 宅建業法

26.

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1

本店及び支店1か所を有する法人Aが、甲県内の本店では建設業のみを営み、乙県内の支店では宅地建物取引業のみを営む場合、Aは乙県知事の免許を受けなければならない。

2

免許の更新を受けようとする宅地建物取引業者Bは、免許の有効期間満了の日の2週間前までに、免許申請書を提出しなければならない。

3

宅地建物取引業者Cが、免許の更新の申請をしたにもかかわらず、従前の免許の有効期間の満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なおその効力を有する。

4

宅地建物取引業者D(丙県知事免許)は、丁県内で一団の建物の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において建物の売買契約を締結する場合、国土交通大臣への免許換えの申請をしなければならない。

27.

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア 破産者であった個人Aは、復権を得てから5年を経過しなければ、免許を受けることができない。

イ 宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた取締役がいる法人Bは、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。

ウ 宅地建物取引業者Cは、業務停止処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由なく廃業の届出を行った。この場合、Cは、当該届出の日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。

エ 宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者Dは、その法定代理人が禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。

1

一つ

2

二つ

3

三つ

4

四つ

28.

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1

法人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、役員の住所について変更があった場合、その日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

2

法人である宅地建物取引業者B(乙県知事免許)が合併により消滅した場合、Bを代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。

3

宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許)は、法第50条第2項の規定により法第15条第1項で定める場所について届出をする場合、国土交通大臣及び当該場所の所在地を管轄する都道府県知事に、それぞれ直接届出書を提出しなければならない。

4

宅地建物取引業者D(丙県知事免許)は、建設業の許可を受けて新たに建設業を営むこととなった場合、Dは当該許可を受けた日から30日以内に、その旨を丙県知事に届け出なければならない。

29.

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1

都道府県知事は、不正の手段によって宅地建物取引士資格試験を受けようとした者に対しては、その試験を受けることを禁止することができ、また、その禁止処分を受けた者に対し2年を上限とする期間を定めて受験を禁止することができる。

2

宅地建物取引士の登録を受けている者が本籍を変更した場合、遅滞なく、登録をしている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。

3

宅地建物取引士の登録を受けている者が死亡した場合、その相続人は、死亡した日から30日以内に登録をしている都道府県知事に届出をしなければならない。

4

甲県知事の宅地建物取引士の登録を受けている者が、その住所を乙県に変更した場合、甲県知事を経由して乙県知事に対し登録の移転を申請することができる。

30.

宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)が、宅地建物取引業法の規定に基づき供託する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1

Aは、営業保証金を主たる事務所又はその他の事務所のいずれかの最寄りの供託所に供託することができる。

2

Aが営業保証金を供託した旨は、供託所から国土交通大臣あてに通知されることから、Aがその旨を直接国土交通大臣に届け出る必要はない。

3

Aとの取引により生じた電気工事業者の工事代金債権について、当該電気工事業者は、営業継続中のAが供託している営業保証金から、その弁済を受ける権利を有する。

4

営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった場合、Aは、国土交通大臣から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければならない。

31.

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、B所有の宅地(以下この問において「甲宅地」という。)を、宅地建物取引業者でない買主Cに売却する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

ア Aは、甲宅地の造成工事の完了後であれば、Bから甲宅地を取得する契約の有無にかかわらず、Cとの間で売買契約を締結することができる。

イ Aは、Bから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Cとの間で売買契約を締結することができない。

ウ Aは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Cから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる。

1

ア、イ

2

ア、ウ

3

イ、ウ

4

ア、イ、ウ

32.

宅地建物取引業者Aが、B所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1

Aは、甲宅地の所在、規模、形質、売買すべき価額のほかに、甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容を指定流通機構に登録しなければならない。

2

AがBに対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、Aはそのことを理由として指示処分を受けることがある。

3

AがBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日(ただし、Aの休業日は含まない。)に1回報告するという特約は有効である。

4

Aは、指定流通機構に登録した甲宅地について売買契約が成立し、かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは、遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない。

33.

宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1

建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項の規定に基づく歴史的風致形成建造物であるときは、Aは、その増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。

2

建物の売買を行う場合、当該建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されていないときは、Aは、自ら石綿の使用の有無の調査を行った上で、その結果の内容を説明しなければならない。

3

建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第38条第1項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときは、Aは、その旨を説明しなければならない。

4

建物の貸借の媒介を行う場合、Aは、当該貸借に係る契約の終了時において精算することとされている敷金の精算に関する事項について、説明しなければならない。

34.

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1

宅地建物取引業者が自ら売主となる場合において、宅地建物取引業者でない買主が、法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる契約の解除をするときは、その旨を記載した書面が当該宅地建物取引業者に到達した時点で、解除の効力が発生する。

2

宅地建物取引業者が宅地の売却の媒介依頼を受け、依頼者との間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合において、当該媒介契約の内容を記載した書面を作成するときは、契約の有効期間に関する事項の記載を省略することができる。

3

宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の7第2項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。

4

法第35条の規定による重要事項の説明及び書面の交付は、宅地建物取引士が設置されている事務所だけでなく、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、それ以外の場所で行うことができる。

35.

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。

1

法人である宅地建物取引業者が37条書面を作成したときは、必ずその代表者をして、当該書面に記名押印させなければならない。

2

建物の売買契約において、宅地建物取引業者が売主を代理して買主と契約を締結した場合、当該宅地建物取引業者は、買主にのみ37条書面を交付すれば足りる。

3

宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者でない法人との間で建物の売買契約を締結した場合、当該法人において当該契約の任に当たっている者の氏名を、37条書面に記載しなければならない。

4

宅地建物取引業者が、その媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。

36.

宅地建物取引業者Aが、甲建物の売買の媒介を行う場合において、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1

Aは、宅地建物取引士をして、37条書面を作成させ、かつ当該書面に記名押印させたが、買主への37条書面の交付は、宅地建物取引士ではないAの従業者に行わせた。

2

甲建物の買主が宅地建物取引業者であったため、Aは売買契約の成立後における買主への37条書面の交付を省略した。

3

Aは、37条書面に甲建物の所在、代金の額及び引渡しの時期は記載したが、移転登記の申請の時期は記載しなかった。

4

Aは、あらかじめ売主からの承諾を得ていたため、売買契約の成立後における売主への37条書面の交付を省略した。

37.

自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1

Aは、Bとの間における建物の売買契約(代金2,000万円)の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。

2

AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。

3

Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金全部の支払を受けた。その4日後に、Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。

4

Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契約(代金3,000万円)を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の割賦金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。

38,

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

ア AがBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Aが瑕疵担保責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。

イ Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてAは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。

ウ AがBとの間で締結した建物の売買契約において、Aは瑕疵担保責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが瑕疵担保責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から2年間となる。

1

ア、イ

2

ア、ウ

3

イ、ウ

4

ア、イ、ウ

39.

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約(代金5,000万円)を締結した。当該建物についてBが所有権の登記をしていない場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

1

Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領した。後日、両者が契約の締結の履行に着手していない段階で、Bから手付放棄による契約解除の申出を受けたが、Aは理由なくこれを拒んだ。

2

Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Bから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめBからの書面による承諾を得ていた。

3

Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領し、そのあと中間金として250万円を受領した。

4

Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから2,000万円を手付金として受領した。

40.

宅地建物取引業者Aが行う建物の売買又は売買の媒介に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1

Aは、建物の売買の媒介に関し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかった。

2

建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、Aは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。

3

Aは、自ら売主となる建物(代金5,000万円)の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の30%に当たる1,500万円の手付金を受領した。

4

Aは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物の瑕疵担保責任について、Aがその責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする契約をした。

41.

宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が売主B(消費税課税事業者)からB所有の土地付建物の媒介の依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の上限額は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は6,360万円(うち、土地代金は4,200万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

1

1,860,000

2

1,968,000

3

2,073,600

4

2,125,440

42.

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、契約行為等とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約(予約を含む。)若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けることをいう。

1

宅地建物取引業者が一団の宅地の分譲を行う案内所において契約行為等を行う場合、当該案内所には国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

2

他の宅地建物取引業者が行う一団の建物の分譲の媒介を行うために、案内所を設置する宅地建物取引業者は、当該案内所に、売主の商号又は名称、免許証番号等を記載した国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。

3

宅地建物取引業者は、事務所以外の継続的に業務を行うことができる施設を有する場所においては、契約行為等を行わない場合であっても、専任の宅地建物取引士を1人以上置くとともに国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。

4

宅地建物取引業者は、業務に関して展示会を実施し、当該展示会場において契約行為等を行おうとする場合、当該展示会場の従業者数5人に対して1人以上の割合となる数の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

43.

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1

宅地建物取引業者の従業者である宅地建物取引士は、取引の関係者から事務所で従業者証明書の提示を求められたときは、この証明書に代えて従業者名簿又は宅地建物取引士証を提示することで足りる。

2

宅地建物取引業者がその事務所ごとに備える従業者名簿には、従業者の氏名、生年月日、当該事務所の従業者となった年月日及び当該事務所の従業者でなくなった年月日を記載することで足りる。

3

宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を案内所を設置して行う場合、業務を開始する日の10日前までに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及び案内所の所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。

4

宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあった月の翌月10日までに、一定の事項を記載しなければならない。

44.

宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1

保証協会は、宅地建物取引業者の相手方から社員である宅地建物取引業者の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出があったときは、その申出及びその解決の結果について社員に周知することが義務付けられている。

2

保証協会は、その社員の地位を失った宅地建物取引業者が地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託した場合は、当該宅地建物取引業者に対し、直ちに弁済業務保証金分担金を返還することが義務付けられている。

3

保証協会は、新たに社員が加入したときは、当該社員の免許権者が国土交通大臣であるか都道府県知事であるかにかかわらず、直ちに当該保証協会の指定主体である国土交通大臣に報告することが義務付けられている。

4

保証協会は、そのすべての社員に対して、当該社員が受領した支払金や預り金の返還債務を負うことになったときに、その債務を連帯して保証する業務及び手付金等保管事業を実施することが義務付けられている。

45.

宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1

国土交通大臣に宅地建物取引業を営む旨の届出をしている信託業法第3条の免許を受けた信託会社は、宅地建物取引業の業務に関し取引の関係者に損害を与えたときは、指示処分を受けることがある。

2

甲県知事は、宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対して指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、その期日における審理は、公開により行わなければならない。

3

国土交通大臣は、宅地建物取引業者B(乙県知事免許)に対し宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又は健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。

4

丙県知事は、丙県の区域内における宅地建物取引業者C(丁県知事免許)の業務に関し、Cに対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を丙県の公報により公告しなければならない。

 

解答

26.

▶正解: 3
1 誤 支店で宅建業を営んでいれば、本店は宅建業を営まなくても「事務所」に該当します。Aは、甲県内と乙県内に事務所を有しているため、国土交通大臣の免許を受けなければなりません。

2 誤 免許の更新を受けようとする者は、免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に免許申請書を提出しなければなりません。

3 正 宅地建物取引業者が、免許の更新の申請をしたにもかかわらず、従前の免許の有効期間の満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なおその効力を有するものとされます。

4 誤 一団の建物の分譲を行う案内所は、「事務所」に該当しないため、Dは、国土交通大臣へ免許換えの申請をする必要がありません。

27.

▶正解: 1
ア 誤 破産しても復権を得れば、直ちに免許が受けられます。したがって、Aは復権を得てから5年を経過しなくても、免許を受けることができます。

イ 正 宅建業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた者は、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができません。そして、免許を受けることができない者が取締役(役員)になっている法人は、免許を受けることができません。したがって、宅建業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた取締役がいる法人Bは、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができません。

ウ 誤 「免許取消処分」の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由なく廃業の届出を行った者は、当該届出の日から5年を経過しなければ、免許を受けることができません。しかし、「業務停止処分」においては、このような規定はありません。

エ 誤 成年者と同一の行為能力を「有する」未成年者は、本人が欠格要件に該当しなければ免許を受けることができます。法定代理人は関係ありません。

以上により、正しいものはイの1つのみであり、1が正解となります。


28.

▶正解: 2
1 誤 役員の「氏名」について変更があった場合には、宅建業者は、その日から30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければなりません。しかし、役員の「住所」について変更があった場合には届出は不要です。

2 正 法人である宅建業者が合併により消滅した場合、合併により消滅した法人の代表する役員であった者は、合併消滅の日から30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければなりません。

3 誤 宅建業者が、免許権者である国土交通大臣に案内所等の届出をする場合、その業務を行う場所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して行わなければならず、「直接」届け出るわけではありません。

4 誤 宅建業者の兼業の種類について変更があっても、免許権者に届出をする必要はありません。


29.

▶正解: 2
1 誤 都道府県知事は、不正の手段によって宅地建物取引士資格試験を受けようとした者に対しては、その試験を受けることを禁止することができ、また、その禁止処分を受けた者に対し「3年」を上限とする期間を定めて受験を禁止することができます。

2 正 宅地建物取引士の登録を受けている者が本籍を変更した場合、遅滞なく、登録をしている都道府県知事に変更の登録を申請しなければなりません。

3 誤 宅地建物取引士の登録を受けている者が死亡した場合、その相続人は、「死亡の事実を知った日から」30日以内に、その旨を、登録をしている都道府県知事に届け出なければなりません。知らなければ、届出のしようがないからです。

4 誤 登録の移転は、業務に従事する事務所が登録地以外の都道府県に変わる場合にのみ行うことができます。宅地建物取引士の住所変更があっただけでは、登録の移転はできません。

30.

▶正解: 4
1 誤 営業保証金は、すべての事務所の分を一括して、主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければなりません。

2 誤 宅建業者は、営業保証金を供託したときは、その旨を免許権者に届け出なければなりません。

3 誤 営業保証金から還付を受けられるのは、宅建業に関する取引により生じた債権です。電気工事業者の工事代金債権は、宅建業に関する取引により生じた債権に該当しません。なお、2017年法改正により、宅建業者は保証金から還付を受けることができなくなりました(宅建業者は還付請求権者から除外されました)。

4 正 営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった場合、宅建業者は、免許権者から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければなりません。


31.

▶正解: 1
ア 誤 宅建業者は、他人所有の宅地建物については、当該他人と物件取得の契約(または予約)を締結していなければ、自ら売主となって当該宅地建物の売買契約を締結することができません。

イ 誤 宅建業者は、他人所有の宅地建物については、当該他人と物件取得の契約(または予約)を締結していなければ、自ら売主となって当該宅地建物の売買契約を締結することができません。物件取得の契約を締結していれば、代金の支払いの有無等に関わりなく、売買契約を締結することができます。

ウ 正 未完成物件の売買(宅建業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買)については、保全措置を講じておけば、売買契約を締結することができます。他人物売買の場合であっても同じ扱いとなっています。

以上により、誤っているものはアとイの組合せであり、したがって1が正解となります。

32.

▶正解: 2
1 誤 宅建業者は、専任媒介契約を締結したときは、物権の所在、規模、形質、売買すべき価額等を指定流通機構に登録しなければなりません。もっとも、登記された権利の種類及び内容については、登録する必要はありません。

2 正 宅建業者が依頼者に対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、宅建業者はそのことを理由として指示処分を受けることがあります。

3 誤 専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に対し、業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければなりません。この2週間には休業日数も「含めて」カウントします。この規定に反する特約は無効です。

4 誤 専任媒介契約を締結した宅建業者は、指定流通機構に登録した宅地について売買契約が成立したときは、宅地の引渡しに関わりなく、遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければなりません。

33.

▶正解: 2
1 正 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項の規定に基づく歴史的風致形成建造物であるときは、宅建業者は、その増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければなりません。

2 誤 宅建業者は、建物の売買の媒介を行う場合、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されていないときは、その旨を説明すれば足ります。自ら調査を行いその結果の内容を説明する必要はありません。

3 正 建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第38条第1項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときは、宅建業者は、その旨を説明しなければなりません。

4 正 建物の貸借の媒介を行う場合、宅建業者は、当該貸借に係る契約の終了時において精算することとされている敷金の精算に関する事項について、説明しなければなりません。


34.

▶正解: 4
1 誤 クーリング・オフは、書面を「発した」ときに効力が生じます。

2 誤 宅建業者は、一般媒介契約を締結した場合にも、媒介契約の有効期間及び解除に関する事項を、媒介契約書に記載しなければなりません。

3 誤 宅建業者は、保証協会の社員であるときは、契約が成立するまでの間に、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに保証金を供託した供託所及びその所在地について、説明をするようにしなければなりません。

4 正 法第35条の規定による重要事項の説明及び書面の交付は、宅地建物取引士が設置されている事務所だけでなく、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、それ以外の場所でも行うことができます。


35.

▶正解: 4
1 誤 宅建業者は、37条書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければなりません。法人の代表者ではありません。

2 誤 宅建業者が売主を代理した場合、代理の依頼者と相手方に37条書面を交付しなければなりません。

3 誤 37条書面には、「当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所」を記載しなければなりません。「当事者である法人において契約の任に当たっている者の氏名」を記載する必要はありません。

4 正 宅建業者が、その媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければなりません。


36.

▶正解: 1
1 違反しない。宅建業者は、宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させる必要があります。しかし、37条書面の交付については、宅地建物取引士が行う必要はなく、従業者に行わせることができます。

2 違反する。買主が宅建業者であったとしても、買主への37条書面の交付を省略してはいけません。

3 違反する。売買の37条書面には「移転登記の申請の時期」を必ず記載しなければなりません。

4 違反する。あらかじめ売主からの承諾を得ていたとしても、売主への37条書面の交付を省略してはいけません。


37.

▶正解: 3
1 誤 宅建業者が自ら売主となって契約をする場合、損害賠償額の予定・違約金は合算して代金の2割を超えてはなりません。手付金はこれに含まれませんから、損害賠償の予定額を定めるときは、400万円を超えてはいけません。

2 誤 買主が手付解除できる時期を住宅ローンの承認が得られるまでとする特約は、(相手方の)売主が履行に着手していなくても買主が手付解除できなくなるため、買主に不利です。したがって、特約は無効です。

3 正 喫茶店で申込み、契約をした場合、原則として、クーリング・オフをすることができます。クーリング・オフをすることができなくなるのは、「代金全部の支払と目的物の引渡しが済んでいる場合」、または、「書面による通知を受け、8日経過した場合」です。したがって、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできません。

4 誤 宅建業者が自ら売主となって契約をする場合、原則として、代金の額の10分の3を超える額の金銭の支払を受けるまでに、所有権の移転登記をしなければなりません。したがって、900万円の割賦金の支払を受けるまでに、所有権の移転登記をしなければなりません。

38.

▶正解: 2
ア 誤 「当該住宅を現状有姿で引き渡す」旨の特約は有効です。もっとも、宅建業者が自ら売主になる場合、瑕疵担保責任に関して民法の規定より買主に不利となる特約は原則として無効となります。すると、およそ「瑕疵担保責任を負わない」とする特約は、買主に不利なので無効です。

イ 正 建物の売買契約を締結する前に、建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約において売主は当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効です。買主が説明を受けたことにより、その瑕疵を知った上で(悪意で)売買契約をしていることに注意しましょう。

ウ 誤 「Aが瑕疵担保責任を一切負わない」旨の特約は、無効です。その結果、民法の規定が適用され、Aが瑕疵担保責任を負う期間は、「買主Bが瑕疵を知った時から1年」となります。
以上により、誤っているものはアとウの組合せであり、2が正解となります。


39.

▶正解: 3
1 違反する。宅建業者は、契約の履行に着手していない段階で、相手方が手付放棄による契約解除の申出をしてきた場合、正当な理由なく当該契約の解除を拒んではなりません。

2 違反する。未完成物件の売主である宅建業者は、受領する手付金等の額が、代金額の5%を超え、または、1,000万円を超える場合、保全措置を講じなければ手付金等を受領することはできません。書面による承諾を得ていたとしても、この措置は省略できません。

3 違反しない。建築工事完了「前」の未完成建物に係る売買契約(代金5,000万円)なので、250万円(代金の5%)を超えて売主の宅建業者が受領しようとすると保全措置が必要となります。また代金の10分の2である1,000万円を超えて手付金を受領してはなりません。本肢は、どちらのルールにも違反しません。

4 違反する。宅建業者は、自ら売主となる建物の売買契約の締結に際し、代金の額の10分の2を超える額の手付金を受領してはなりません。手付金等の保全措置を講じたとしても同様です。

40.

▶正解: 4
1 違反する。宅建業者は、手付貸与による契約の誘引をしてはなりません。これに違反すると、契約の成否に関係なく、宅建業法に違反します。

2 違反する。宅建業者は、相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒んではなりません。

3 違反する。宅建業者は、自ら売主となる建物の売買契約の締結に際し、代金の2割(20%)を超える額の手付を受領してはなりません。

4 違反しない。宅建業者は、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、建物の瑕疵担保責任について、売主がその責任を負う期間を「引渡しの日から2年以上」とする契約をすることができます。

41.

▶正解: 3
売買代金額に消費税が含まれているときは、税額分を控除して報酬額を算出します。
報酬は代金に対して発生するものであり、消費税分には発生しないからです。
「土地の売買代金は、非課税」ですので、土地代金は4,200万円です。
「建物の売買代金は、課税」されますので、消費税分を含む建物代金は2,160万円となり、ここから消費税8%分を除いた建物代金は2,000万円となります。
したがって、消費税分を除いた報酬額の計算の基礎となる売買代金額は6,200万円です。
Aは、消費税課税事業者なので、AがBから受領できる報酬の上限額は、
(6,200万円×3%+6万円)×1.08=2,073,600円となります。


42.

▶正解: 2
1 誤 案内所は、事務所に該当しないので、報酬の額を掲示する必要はありません。

2 正 媒介や代理を行う案内所は、売主の商号又は名称、免許証番号等を記載した国土交通省令で定める標識を掲示しなければなりません。媒介・代理を行う場合、他の宅建業者の販売物件を扱うことになるので、売主は誰なのか標識上で明らかにするためです。

3 誤 契約行為等を行わない案内所を設置する場合、専任の宅地建物取引士の設置義務はありません。もっとも、標識は必要です。

4 誤 業務に関し展示会を実施し、契約行為等を行おうとする場合は、専任の宅地建物取引士を1人以上設置しなければなりません。


43.

▶正解: 3
1 誤 従業者証明書と宅地建物取引士証は、別の証明書ですので、従業者証明書に代えて従業者名簿または宅地建物取引士証を提示することは許されません。

2 誤 従業者名簿には、従業者の氏名、従業者証明書番号、生年月日、主たる職務内容、宅地建物取引士であるか否かの別、当該事務所の従業者となった年月日、当該事務所の従業者でなくなったときはその年月日を記載しなければなりません。

3 正 宅建業者は、宅地分譲のための案内所を設置する場合、業務開始日の10日前までに、免許権者と案内所の所在地を管轄する都道府県知事に届出をしなければなりません。

4 誤 宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅建業に関し取引のあったつど、一定の事項を記載しなければなりません。


44.

▶正解: 1
1 正 保証協会は、宅建業者の相手方から社員である宅建業者の取り扱った宅建業に係る取引に関する苦情について解決の申出があったときは、その申出及びその解決の結果について社員に周知することが義務付けられています。

2 誤 保証協会の社員が社員の地位を失った後に営業保証金の供託をしたとしても、保証協会が分担金を返還するには公告が必要です。

3 誤 保証協会は、新たに社員が加入したときは、直ちに、その旨を当該社員である宅建業者の免許権者(国土交通大臣または都道府県知事)に報告しなければなりません。したがって、免許権者が誰かによって報告先は異なります。

4 誤 一般保証業務は、保証協会が行うことができる業務であり、保証協会に実施が義務付けられているわけではありません。


45.

▶正解: 4
1 正 国土交通大臣に宅建業を営む旨の届出をしている信託会社は、宅建業の業務に関し取引の関係者に損害を与えたときは、宅建業法上の指示処分を受けることがあります。

2 正 宅建業者に対して指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、その期日における審理は、公開により行わなければなりません。

3 正 国土交通大臣は、宅建業者に対し宅建業の適正な運営を確保し、又は健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができます。

4 誤 指示処分をしたときに、公告しなければならないとする規定はありません。
(指示処分のときは、公告不要です。)

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