平成21年 過去問 解答

1.

▶正解: 4
1 正 表意者に重大な過失があったときは、表意者は錯誤を理由に無効を主張することはできません。

2 正 表意者が錯誤を認めず無効を主張する意思がない場合、第三者が錯誤を理由に無効を主張することはできません。錯誤無効は、表意者を保護するための制度だからです。

3 正 意思表示の動機に錯誤があっても、原則として無効の主張はできません。相手方に内心の動機は分からないからです。もっとも、表意者が動機を意思表示の内容とし、その旨が相手方に表示されたときは、相手方も認識することができますので、錯誤無効を主張することができます。

4 誤 動機の表示は、必ずしも明示的なものである必要はなく、黙示的なものであっても足ります。

2.

▶正解: 2
1 誤 代理人Bが自らを売主と表示して契約を締結した場合であっても、相手方Cが、Bは本人Aの代理人として契約をしていることを知っていたときは、売買契約の効力は本人Aと相手方Cの間に帰属します。

2 正 制限行為能力者であっても代理人になることができます。ですから、本人は、代理人が制限行為能力者であることを理由に契約を取り消すことはできません。

3 誤 任意代理人は、本人の許諾を得たとき、またはやむを得ない事情があるときでなければ、復代理人を選任することはできません。

4 誤 本人の両方の許諾がある場合等でなければ、当事者双方の代理人となって契約を締結することはできません。

3.

▶正解: 3
1 正 支払督促の申立てをした後、適法に仮執行宣言の申立てをしたときは、消滅時効は中断します。

2 正 時効の利益は、時効完成前にあらかじめ放棄することができません。

3 誤 内容証明郵便による支払の請求は、催告にあたり、それだけでは時効は中断しません。時効を中断させるためには、催告後6ヵ月以内に訴えの提起をするなど、裁判上の請求をすることが必要となります。

4 正 消滅時効の完成後に債務を承認した場合、時効の完成を知らなかったとしても、時効を援用することはできません。時効は援用されないだろうという相手方の期待を保護するためです。

4.

▶正解: 2
1 正 土地の所有者は、境界において障壁を修繕するために必要であれば、必要な範囲内で隣地の使用を請求することができます。

2 誤 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができます。しかし、通行の方法は、通行者にとって必要な範囲で、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければなりません。

3 正 隣地の竹木の根が境界線を越える場合は、自ら切り取ることができます。なお、隣地の竹木の枝が境界線を越える場合には、自分で切り取ることはできず、竹木の所有者に切除させることができるにとどまります。

4 正 境界線から1m未満の距離において他人の宅地を見通すことができる窓または縁側を設ける者は、目隠しを付けなければなりません。

5.

▶正解: 1
1 正 抵当権者も先取特権者も、目的物の滅失によって債務者が取得した火災保険金請求権に、物上代位することができます。

2 誤 質権の成立には質権者と質権設定者の間の設定契約が必要であり、目的物の引渡によって効力が生じます。これに対して、先取特権は、法律で定めた特定の債権について当然に認められるため設定契約は必要ありません。

3 誤 留置権と先取特権は、動産・不動産のどちらにも成立します。

4 誤 留置権者も質権者も、目的物を善良な管理者の注意をもって占有する必要があります。

6.

正解: 3
1 誤 主たる債務者や保証人は、抵当権消滅請求を行うことができません。これらの者は、債務の履行をしなければならない者だからです。

2 誤 抵当不動産の第三取得者は、抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生する前に、抵当権消滅請求をしなければなりません。

3 正 抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法第383条所定の書面を送付すれば足り、事前に裁判所の許可を受ける必要はありません。

4 誤 抵当権者が、抵当権消滅請求を承諾できない旨を書面で第三取得者に通知すれば、抵当権消滅請求の効果を否定できる、という制度はありません。抵当権者が、抵当権消消滅請求を拒むには、2ヶ月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしなければなりません。

7.

▶正解: 3
1 正 法定地上権が成立するには、①土地に抵当権を設定したときに土地の上に建物が存在し、②その所有者が同一人であり、③抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なるに至ったことが必要です。本肢はこの要件を充たしています。

2 正 法定地上権が成立するためには、土地に抵当権を設定したときに土地の上に建物が存在していなければなりません。更地である場合は、土地の抵当権者が抵当権設定後に建物が建築されることを承認したときであっても、建物について法定地上権は成立しません。

3 誤 法定地上権が成立するためには、1番抵当権を基準として、抵当権設定時に、土地とその土地上の建物の所有者が同一人でなければなりません。したがって、1番抵当権の設定時に、土地と建物の所有者が異なる場合には、法定地上権は成立しません。

4 正 ①土地に抵当権を設定したときに土地の上に建物が存在し、②その所有者が同一人であり、③抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なるに至ったときは、建物について所有権移転登記がされていなくても、法定地上権が成立します。

8.

▶正解: 1
1 正 Bの債務不履行を理由にAがAB間の売買契約を解除した場合、解除前のCは、登記を備えていれば、悪意であっても保護されます。

2 誤 契約が解除された場合、当事者は互いに原状回復義務を負います。目的物の引渡しを受けていた買主は、当該目的物の返還とともに、引渡しを受けていた間に目的物を使用収益して得た利益も売主に返還しなければなりません。

3 誤 契約が解除された場合、当事者が負う原状回復義務は同時履行の関係に立ちます。これは、どちら側の債務不履行であっても同様です。

4 誤 解除によって契約はさかのぼって消滅しますが、損害があるときは、その損害の賠償を請求することができます。したがって、原状回復義務を履行するまでの間の土地価格の下落分等の損害についても、賠償を請求することができます。

9.

▶正解: 3
1 誤 書面によってなされた贈与は、撤回することができません。なお、書面によらない贈与は、履行が終わった部分を除き、各当事者がいつでも撤回することができます。

2 誤 書面によらない贈与契約も有効に成立しますので、贈与者Aは、債務を履行する法的義務を負います。

3 正 Aの生活の面倒をみるという負担を付けて贈与をしたAは、その負担の限度で、売買契約の売主と同じ担保責任を負います。

4 誤 Aの生活の面倒をみるという負担付の贈与において、受贈者Bが負担する義務の履行を怠るときは、贈与者Aは、債務不履行を理由に贈与契約の解除をすることができます。

10.

▶正解: 4
1 誤 売主の担保責任は無過失責任(過失がなくても負う責任)です。そのため、買主Bが瑕疵について善意無過失(過失なく瑕疵を知らなかった)であれば、たとえ売主Aが善意で無過失であっても、Aは担保責任を負わなければなりません。

2 誤 解約手付が交付された場合、相手方が履行に着手するまで、手付による解除をすることができます。したがって、Bは、自らが履行に着手していたとしても、Aが履行に着手するまでの間は、手付を放棄することにより契約を解除することができます。

3 誤 民法上、他人物売買は有効です。したがって、甲土地がAの所有地ではなく、他人の所有地であった場合であっても、AB間の売買契約は有効です。

4 正 買主Bは、買い受けた不動産について抵当権の登記があるときは、抵当権消滅請求の手続が終わるまで、売主Aに対して代金の支払を拒むことができます。

11.

▶正解: 4
1 誤 契約の更新後に建物が滅失し、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は解約申入れ等ができます。しかし、借地権の「当初」の存続期間が満了する前においては、借地権設定者による解約申入れ等は認められません。

2 誤 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、契約を更新したものとみなします。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べるときは、その異議に正当事由が認められるときに限って、更新を拒絶することができます。

3 誤 契約の更新後に建物の滅失があった場合、借地権者は、地上権の放棄または土地の賃貸借の解約の申入れをすることができます。しかし、当初の存続期間中に滅失があっても、解約申し入れ等はできません。

4 正 当事者が借地契約を更新する場合、その期間は、借地権の設定後の最初の更新にあっては20年、2回目以降の更新にあっては10年となります。この規定より借地権者に不利な特約は、無効となります。

12.

▶正解: 2
1 正 賃借人Bが賃貸人Aに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除することができません(建物賃貸借、借家のルール)。これに対し、使用借人Cが使用貸人Aに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借を解除できます(使用貸借のルール)。

2 誤 期間の定めがない建物賃貸借については、貸主は正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができます(建物賃貸借、借家のルール)。他方、返還時期の定めがない使用貸借については、貸主は、借主が契約に定めた目的に従い使用収益を終わったとき、または、使用収益をするのに足りる期間が経過したときに、返還の請求をすることができます(使用貸借のルール)。

3 正 Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住している賃借人Bは、Dに対して賃借権を主張できます(建物賃貸借、借家のルール)。これに対し、使用借人Cは、甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していても、Dに対して使用借権を主張することができません(使用貸借のルール)。

4 正 Bが死亡しても賃貸借契約は終了せず、賃借権はBの相続人に相続されます(建物賃貸借、借家のルール)。これに対し、Cが死亡すると使用貸借契約は終了するので、使用借権はCの相続人に相続されません(使用貸借のルール)。

13.

▶正解: 4
1 正 管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければなりません。また、招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければなりません。ただし、この期間は、規約で伸縮することができます。

2 正 法又は規約により集会において決議をすべき場合において、これに代わり書面による決議をするためには、全員の同意が必要です。したがって、区分所有者が1人でも反対するときは、書面による決議をすることができません。

3 正 建替え決議を目的とする集会を招集するときは、会日より少なくとも2か月前に、招集通知を発しなければなりません。ただし、この期間は規約で伸長することができます。

4 誤 公正証書により一定事項についての規約を設定することができるのは、最初に建物の専有部分の全部を所有する原始取得者に限られます。ですから、原始取得者から譲渡された者は、この規約を設定できません。

14.

▶正解: 2
1 正 土地の地目について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から1ヶ月以内に、当該地目に関する変更の登記を申請しなければなりません。

2 誤 表題部所有者に氏名・住所の変更があったとしても、氏名・住所についての変更の登記の申請義務はありません。

3 正 表題登記がない建物(区分建物を除く。)の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1ヶ月以内に、表題登記を申請しなければなりません。

4 正 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1ヶ月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければなりません。

15.

▶正解: 3
1 誤 土地を時効取得した場合は、事後届出は不要です。土地売買等の「契約」によるものではないからです。

2 誤 事後届出をしたものが知事の勧告に従わない場合、都道府県知事は、その旨及び勧告の内容を公表することができます。しかし、助言に従わない場合に当該知事がその旨及び助言の内容を公表しなければならないという規定はありません。

3 正 市街化調整区域では、5,000平方メートル以上の場合に事後届出が必要となります。また、売買の予約においては、予約をした日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければなりません。

4 誤 事後届出が必要となる面積かどうかは、買主が取得したそれぞれの土地の面積ごとに判断します。すると、都市計画区域外では10,000㎡以上の土地で事後届出が必要となるため、FもGも事後届出をする必要はありません。
16.

▶正解: 2
1 誤 市街地開発事業の施行区域内であっても、非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の建築であれば、知事等の許可は不要です。

2 正 風致地区内における建築物の建築については、政令で定める基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができます。

3 誤 地区整備計画が定められている地区計画の区域内において、土地の区画形質の変更、建築物の建築、工作物の建設などを行おうとする者は、原則として、当該行為に着手する日の30日前までに、行為の種類、場所、設計等を市町村長に届け出なければなりません。

4 誤 都市計画事業においては、都市計画事業の認可又は承認の告示をもって、土地収用法における事業の認定の告示とみなしています。本肢は逆となっています。つまり、都市計画事業については、都市計画法の規定による認可または承認があれば、別途、土地収用法の規定による事業の認定を受ける必要はないのです。

17.

▶正解: 3
1 正 ゴルフコースは面積を問わず特定工作物に該当します。ですから、その建設を目的とする土地の区画形質の変更は「開発行為」に該当します。そして、区域区分の定められていない都市計画区域内では、3,000平方メートル以上の場合に開発許可が必要となります。

2 正 市街化区域内の土地においては、原則として1,000平方メートル以上の場合に開発許可が必要となります。しかし、この1,000平方メートルという数字は300平方メートルまで引き下げることができます。したがって、700平方メートルの開発行為を行おうとする場合に、都道府県知事の許可(開発許可)が必要となる場合があります(実例として、東京都23区のような大都市では500平方メートル以上で、開発許可が必要となっている場合があります。)。

3 誤 開発許可を受けた開発行為または開発行為に関する工事により公共施設が設置されたときは、その公共施設は、①他の法律に基づく管理者が別にあるとき、又は②協議により管理者について別段の定めをしたときを除いて、その公共施設の存する市町村の管理に属します。この①と②は、それぞれ別の例外となります。

4 正 用途地域等の定めがない土地のうち開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事完了の公告があった場合は、都道府県知事の許可を受ければ、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができます。


18.

▶正解: 1
ア 誤 都市計画区域もしくは準都市計画区域で建築物を建築する場合には、原則として、建築確認が必要となります。

イ 誤 防火地域内において増築をする場合、原則として、建築確認が必要となります。ただし、防火地域及び準防火地域以外の地域において、増築、改築または移転に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であるときは建築確認は不要となります。

ウ 誤 都道府県知事は、構造計算適合性判定を求められた場合においては、その判定を求められた日から14日以内にその結果を記載した通知書を建築主に交付しなければなりません。

エ 正 指定確認検査機関は、確認済証の交付をしたときは、一定の期間内に、確認審査報告書を作成し、当該確認済証の交付に係る建築物の計画に関する一定の書類を添えて、これを特定行政庁に提出しなければなりません。
以上により、正しいものはエ一つであり、正解は1です。

19.

▶正解: 1
1 誤 高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する「都市計画」において定められた内容に適合するものでなければなりません。条例ではありません。

2 正 認可の公告のあった建築協定は、その公告のあった日以後に協定の目的となっている土地の所有権を取得した者に対しても、効力があります。

3 正 日影規制の対象区域外(=商業地域、工業地域、工業専用地域)にある建築物については、原則として、日影規制は適用されません。ただし、冬至日において日影規制の対象区域内の土地に日影を生じさせる、高さ10mを超える建築物については、この限りではありません。

4 正 特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、建築物の用途制限を緩和することができます。

20.

▶正解: 2
1 正 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁が設置されておらず、これを放置するときは宅地造成に伴う災害の発生の恐れが大きいと認められるものがある場合、一定の限度のもとに、当該宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、擁壁の設置を行うことを命ずることができます。

2 誤 切土で2mを超える崖が生じず、かつ、切土をする面積が500㎡以下のものは、知事の許可が必要となる「宅地造成」に該当しません。

3 正 都道府県は、宅地造成工事規制区域の指定のために行う測量又は調査のため他人の占有する土地に立ち入ったことにより他人に損失を与えた場合においては、その損失を受けた者に対して、通常生ずべき損失を補償しなければなりません。

4 正 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事について許可をする都道府県知事は、当該許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができます。

21.

▶正解: 3
1 正 土地区画整理事業の施行者は、換地処分を行う前において、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができます。

2 正 仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができます。

3 誤 施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければなりません。この場合において、当該施行者が土地区画整理組合であるときは、その換地計画について「都道府県知事の認可」を受けなければなりません。市町村長の認可は必要ありません。

4 正 換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅します。

22.

▶正解: 4
1 誤 農地を転用する場合、農地法4条の許可が必要となるのが原則ですが、土地区画整理事業により道路を建設するために農地を転用しようとする場合には、4条の許可を受ける必要はありません。

2 誤 抵当権の設定は権利移動にあたらない(農地を使う人は変わらない)ため、農地に抵当権を設定しても3条許可を受ける必要はありません。

3 誤 市街化区域内の農地または採草放牧地を転用目的で権利移動する場合、あらかじめ農業委員会に届け出れば、5条許可を受ける必要はありません。

4 正 都道府県知事等は、法第5条第1項の許可を要する農地取得について、その許可を受けずに農地の転用を行った者に対して、必要な限度において原状回復を命ずることができます。

23.

▶正解: 2
1 誤 軽減措置の適用対象となる住宅用家屋は、その個人の居住の用に供されるもので、床面積の合計が50㎡以上であることが要件となっています。

2 正 軽減措置は、売買と競売により取得したもののみに適用されますので、贈与により取得した場合には適用されません。

3 誤 登録免許税の課税標準となる不動産の価額は、固定資産課税台帳に登録された価格が基礎となります。

4 誤 軽減措置の適用を受けるためには、原則として、その住宅用家屋の取得後1年以内に所有権の移転登記をしなければなりません。

24.

▶正解: 1
1 正 増額変更の契約書は、増額分を記載金額とする契約書として印紙税が課されます。

2 誤 贈与契約書は、記載金額がない契約書として印紙税(200円)が課税されます。

3 誤 委任事務の処理に当たり、代理人名義で作成する課税文書については、代理人が印紙税の納税義務者となります。

4 誤 印紙税を納付しなかった場合、納付しなかった印紙税額とその2倍に相当する金額との合計額に相当する額(実質3倍)が過怠税として徴収されます。

25.

▶正解: 2
1 誤 公示区域内の土地を対象とする鑑定評価については、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該土地と類似する利用価値を有する標準地と比較します。

2 正 標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われます。

3 誤 正常な価格は、建物・地上権等が存しない価格。 正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格ですが、当該土地の使用もしくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が「存しない」ものとして通常成立すると認められる価格をいいます。

4 誤 標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が「通常」と認められる一団の土地について選定されます。

26.

▶正解: 3
1 誤 支店で宅建業を営んでいれば、本店は宅建業を営まなくても「事務所」に該当します。Aは、甲県内と乙県内に事務所を有しているため、国土交通大臣の免許を受けなければなりません。

2 誤 免許の更新を受けようとする者は、免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に免許申請書を提出しなければなりません。

3 正 宅地建物取引業者が、免許の更新の申請をしたにもかかわらず、従前の免許の有効期間の満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なおその効力を有するものとされます。

4 誤 一団の建物の分譲を行う案内所は、「事務所」に該当しないため、Dは、国土交通大臣へ免許換えの申請をする必要がありません。

27.

▶正解: 1
ア 誤 破産しても復権を得れば、直ちに免許が受けられます。したがって、Aは復権を得てから5年を経過しなくても、免許を受けることができます。

イ 正 宅建業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた者は、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができません。そして、免許を受けることができない者が取締役(役員)になっている法人は、免許を受けることができません。したがって、宅建業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた取締役がいる法人Bは、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができません。

ウ 誤 「免許取消処分」の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由なく廃業の届出を行った者は、当該届出の日から5年を経過しなければ、免許を受けることができません。しかし、「業務停止処分」においては、このような規定はありません。

エ 誤 成年者と同一の行為能力を「有する」未成年者は、本人が欠格要件に該当しなければ免許を受けることができます。法定代理人は関係ありません。

以上により、正しいものはイの1つのみであり、1が正解となります。


28.

▶正解: 2
1 誤 役員の「氏名」について変更があった場合には、宅建業者は、その日から30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければなりません。しかし、役員の「住所」について変更があった場合には届出は不要です。

2 正 法人である宅建業者が合併により消滅した場合、合併により消滅した法人の代表する役員であった者は、合併消滅の日から30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければなりません。

3 誤 宅建業者が、免許権者である国土交通大臣に案内所等の届出をする場合、その業務を行う場所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して行わなければならず、「直接」届け出るわけではありません。

4 誤 宅建業者の兼業の種類について変更があっても、免許権者に届出をする必要はありません。


29.

▶正解: 2
1 誤 都道府県知事は、不正の手段によって宅地建物取引士資格試験を受けようとした者に対しては、その試験を受けることを禁止することができ、また、その禁止処分を受けた者に対し「3年」を上限とする期間を定めて受験を禁止することができます。

2 正 宅地建物取引士の登録を受けている者が本籍を変更した場合、遅滞なく、登録をしている都道府県知事に変更の登録を申請しなければなりません。

3 誤 宅地建物取引士の登録を受けている者が死亡した場合、その相続人は、「死亡の事実を知った日から」30日以内に、その旨を、登録をしている都道府県知事に届け出なければなりません。知らなければ、届出のしようがないからです。

4 誤 登録の移転は、業務に従事する事務所が登録地以外の都道府県に変わる場合にのみ行うことができます。宅地建物取引士の住所変更があっただけでは、登録の移転はできません。

30.

▶正解: 4
1 誤 営業保証金は、すべての事務所の分を一括して、主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければなりません。

2 誤 宅建業者は、営業保証金を供託したときは、その旨を免許権者に届け出なければなりません。

3 誤 営業保証金から還付を受けられるのは、宅建業に関する取引により生じた債権です。電気工事業者の工事代金債権は、宅建業に関する取引により生じた債権に該当しません。なお、2017年法改正により、宅建業者は保証金から還付を受けることができなくなりました(宅建業者は還付請求権者から除外されました)。

4 正 営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった場合、宅建業者は、免許権者から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければなりません。


31.

▶正解: 1
ア 誤 宅建業者は、他人所有の宅地建物については、当該他人と物件取得の契約(または予約)を締結していなければ、自ら売主となって当該宅地建物の売買契約を締結することができません。

イ 誤 宅建業者は、他人所有の宅地建物については、当該他人と物件取得の契約(または予約)を締結していなければ、自ら売主となって当該宅地建物の売買契約を締結することができません。物件取得の契約を締結していれば、代金の支払いの有無等に関わりなく、売買契約を締結することができます。

ウ 正 未完成物件の売買(宅建業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買)については、保全措置を講じておけば、売買契約を締結することができます。他人物売買の場合であっても同じ扱いとなっています。

以上により、誤っているものはアとイの組合せであり、したがって1が正解となります。

32.

▶正解: 2
1 誤 宅建業者は、専任媒介契約を締結したときは、物権の所在、規模、形質、売買すべき価額等を指定流通機構に登録しなければなりません。もっとも、登記された権利の種類及び内容については、登録する必要はありません。

2 正 宅建業者が依頼者に対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、宅建業者はそのことを理由として指示処分を受けることがあります。

3 誤 専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に対し、業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければなりません。この2週間には休業日数も「含めて」カウントします。この規定に反する特約は無効です。

4 誤 専任媒介契約を締結した宅建業者は、指定流通機構に登録した宅地について売買契約が成立したときは、宅地の引渡しに関わりなく、遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければなりません。

33.

▶正解: 2
1 正 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項の規定に基づく歴史的風致形成建造物であるときは、宅建業者は、その増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければなりません。

2 誤 宅建業者は、建物の売買の媒介を行う場合、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されていないときは、その旨を説明すれば足ります。自ら調査を行いその結果の内容を説明する必要はありません。

3 正 建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第38条第1項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときは、宅建業者は、その旨を説明しなければなりません。

4 正 建物の貸借の媒介を行う場合、宅建業者は、当該貸借に係る契約の終了時において精算することとされている敷金の精算に関する事項について、説明しなければなりません。


34.

▶正解: 4
1 誤 クーリング・オフは、書面を「発した」ときに効力が生じます。

2 誤 宅建業者は、一般媒介契約を締結した場合にも、媒介契約の有効期間及び解除に関する事項を、媒介契約書に記載しなければなりません。

3 誤 宅建業者は、保証協会の社員であるときは、契約が成立するまでの間に、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに保証金を供託した供託所及びその所在地について、説明をするようにしなければなりません。

4 正 法第35条の規定による重要事項の説明及び書面の交付は、宅地建物取引士が設置されている事務所だけでなく、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、それ以外の場所でも行うことができます。


35.

▶正解: 4
1 誤 宅建業者は、37条書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければなりません。法人の代表者ではありません。

2 誤 宅建業者が売主を代理した場合、代理の依頼者と相手方に37条書面を交付しなければなりません。

3 誤 37条書面には、「当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所」を記載しなければなりません。「当事者である法人において契約の任に当たっている者の氏名」を記載する必要はありません。

4 正 宅建業者が、その媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければなりません。


36.

▶正解: 1
1 違反しない。宅建業者は、宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させる必要があります。しかし、37条書面の交付については、宅地建物取引士が行う必要はなく、従業者に行わせることができます。

2 違反する。買主が宅建業者であったとしても、買主への37条書面の交付を省略してはいけません。

3 違反する。売買の37条書面には「移転登記の申請の時期」を必ず記載しなければなりません。

4 違反する。あらかじめ売主からの承諾を得ていたとしても、売主への37条書面の交付を省略してはいけません。


37.

▶正解: 3
1 誤 宅建業者が自ら売主となって契約をする場合、損害賠償額の予定・違約金は合算して代金の2割を超えてはなりません。手付金はこれに含まれませんから、損害賠償の予定額を定めるときは、400万円を超えてはいけません。

2 誤 買主が手付解除できる時期を住宅ローンの承認が得られるまでとする特約は、(相手方の)売主が履行に着手していなくても買主が手付解除できなくなるため、買主に不利です。したがって、特約は無効です。

3 正 喫茶店で申込み、契約をした場合、原則として、クーリング・オフをすることができます。クーリング・オフをすることができなくなるのは、「代金全部の支払と目的物の引渡しが済んでいる場合」、または、「書面による通知を受け、8日経過した場合」です。したがって、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできません。

4 誤 宅建業者が自ら売主となって契約をする場合、原則として、代金の額の10分の3を超える額の金銭の支払を受けるまでに、所有権の移転登記をしなければなりません。したがって、900万円の割賦金の支払を受けるまでに、所有権の移転登記をしなければなりません。

38.

▶正解: 2
ア 誤 「当該住宅を現状有姿で引き渡す」旨の特約は有効です。もっとも、宅建業者が自ら売主になる場合、瑕疵担保責任に関して民法の規定より買主に不利となる特約は原則として無効となります。すると、およそ「瑕疵担保責任を負わない」とする特約は、買主に不利なので無効です。

イ 正 建物の売買契約を締結する前に、建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約において売主は当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効です。買主が説明を受けたことにより、その瑕疵を知った上で(悪意で)売買契約をしていることに注意しましょう。

ウ 誤 「Aが瑕疵担保責任を一切負わない」旨の特約は、無効です。その結果、民法の規定が適用され、Aが瑕疵担保責任を負う期間は、「買主Bが瑕疵を知った時から1年」となります。
以上により、誤っているものはアとウの組合せであり、2が正解となります。


39.

▶正解: 3
1 違反する。宅建業者は、契約の履行に着手していない段階で、相手方が手付放棄による契約解除の申出をしてきた場合、正当な理由なく当該契約の解除を拒んではなりません。

2 違反する。未完成物件の売主である宅建業者は、受領する手付金等の額が、代金額の5%を超え、または、1,000万円を超える場合、保全措置を講じなければ手付金等を受領することはできません。書面による承諾を得ていたとしても、この措置は省略できません。

3 違反しない。建築工事完了「前」の未完成建物に係る売買契約(代金5,000万円)なので、250万円(代金の5%)を超えて売主の宅建業者が受領しようとすると保全措置が必要となります。また代金の10分の2である1,000万円を超えて手付金を受領してはなりません。本肢は、どちらのルールにも違反しません。

4 違反する。宅建業者は、自ら売主となる建物の売買契約の締結に際し、代金の額の10分の2を超える額の手付金を受領してはなりません。手付金等の保全措置を講じたとしても同様です。

40.

▶正解: 4
1 違反する。宅建業者は、手付貸与による契約の誘引をしてはなりません。これに違反すると、契約の成否に関係なく、宅建業法に違反します。

2 違反する。宅建業者は、相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒んではなりません。

3 違反する。宅建業者は、自ら売主となる建物の売買契約の締結に際し、代金の2割(20%)を超える額の手付を受領してはなりません。

4 違反しない。宅建業者は、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、建物の瑕疵担保責任について、売主がその責任を負う期間を「引渡しの日から2年以上」とする契約をすることができます。

41.

▶正解: 3
売買代金額に消費税が含まれているときは、税額分を控除して報酬額を算出します。
報酬は代金に対して発生するものであり、消費税分には発生しないからです。
「土地の売買代金は、非課税」ですので、土地代金は4,200万円です。
「建物の売買代金は、課税」されますので、消費税分を含む建物代金は2,160万円となり、ここから消費税8%分を除いた建物代金は2,000万円となります。
したがって、消費税分を除いた報酬額の計算の基礎となる売買代金額は6,200万円です。
Aは、消費税課税事業者なので、AがBから受領できる報酬の上限額は、
(6,200万円×3%+6万円)×1.08=2,073,600円となります。


42.

▶正解: 2
1 誤 案内所は、事務所に該当しないので、報酬の額を掲示する必要はありません。

2 正 媒介や代理を行う案内所は、売主の商号又は名称、免許証番号等を記載した国土交通省令で定める標識を掲示しなければなりません。媒介・代理を行う場合、他の宅建業者の販売物件を扱うことになるので、売主は誰なのか標識上で明らかにするためです。

3 誤 契約行為等を行わない案内所を設置する場合、専任の宅地建物取引士の設置義務はありません。もっとも、標識は必要です。

4 誤 業務に関し展示会を実施し、契約行為等を行おうとする場合は、専任の宅地建物取引士を1人以上設置しなければなりません。


43.

▶正解: 3
1 誤 従業者証明書と宅地建物取引士証は、別の証明書ですので、従業者証明書に代えて従業者名簿または宅地建物取引士証を提示することは許されません。

2 誤 従業者名簿には、従業者の氏名、従業者証明書番号、生年月日、主たる職務内容、宅地建物取引士であるか否かの別、当該事務所の従業者となった年月日、当該事務所の従業者でなくなったときはその年月日を記載しなければなりません。

3 正 宅建業者は、宅地分譲のための案内所を設置する場合、業務開始日の10日前までに、免許権者と案内所の所在地を管轄する都道府県知事に届出をしなければなりません。

4 誤 宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅建業に関し取引のあったつど、一定の事項を記載しなければなりません。


44.

▶正解: 1
1 正 保証協会は、宅建業者の相手方から社員である宅建業者の取り扱った宅建業に係る取引に関する苦情について解決の申出があったときは、その申出及びその解決の結果について社員に周知することが義務付けられています。

2 誤 保証協会の社員が社員の地位を失った後に営業保証金の供託をしたとしても、保証協会が分担金を返還するには公告が必要です。

3 誤 保証協会は、新たに社員が加入したときは、直ちに、その旨を当該社員である宅建業者の免許権者(国土交通大臣または都道府県知事)に報告しなければなりません。したがって、免許権者が誰かによって報告先は異なります。

4 誤 一般保証業務は、保証協会が行うことができる業務であり、保証協会に実施が義務付けられているわけではありません。


45.

▶正解: 4
1 正 国土交通大臣に宅建業を営む旨の届出をしている信託会社は、宅建業の業務に関し取引の関係者に損害を与えたときは、宅建業法上の指示処分を受けることがあります。

2 正 宅建業者に対して指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、その期日における審理は、公開により行わなければなりません。

3 正 国土交通大臣は、宅建業者に対し宅建業の適正な運営を確保し、又は健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができます。

4 誤 指示処分をしたときに、公告しなければならないとする規定はありません。
(指示処分のときは、公告不要です。)


46.

▶正解: 2
1 正 機構は、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けることにより、民間金融機関による住宅資金の供給を支援しています。

2 誤 機構は証券化支援事業(保証型)を行っていますが、この事業において、民間保証会社の保証を付することは条件とされていません。

3 正 機構は、貸付けを受けた者が経済事情の著しい変動に伴い、元利金の支払いが著しく困難となった場合には、一定の貸付条件の変更又は支払方法の変更をすることができます。

4 正 機構は、高齢者が自ら居住する住宅に対して行うバリアフリー工事又は耐震改修工事に係る貸付けについて、毎月の返済を利息のみの支払いとし、借入金の元金は債務者本人の死亡時に一括して返済する制度を設けています。


47.

▶正解: 4
1 誤 増築日を起算点として築年数を表示することはできません。

2 誤 接道義務を満たしていない土地は「建築不可」または「再建築不可」と明示しなくてはなりません。

3 誤 新築賃貸マンションの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することが困難である場合は、1住戸当たりの最低賃料及び最高賃料を表示しなければなりません。

4 正 宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前であっても、宅建業法第33条に規定する開発許可・建築確認等の処分があった後であれば、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する表示をしてもよいことになっています(広告の開始時期の制限)。


48.

▶正解: 3
1 正

2 正

3 誤 前年度に比べわずかながら減少した。

4 正

本年度の統計(五問免除科目)については、別途最新の統計資料をご利用ください。

49.

▶正解: 3
1 適当 山地の地形は、かなり急峻で大部分が森林となっています。

2 適当 台地・段丘は、農地として利用され、また都市的な土地利用も多くなっています。

3 不適当 低地は、一般に地震災害に対して弱く、宅地には適しません。

4 適当 臨海部の低地は、水利、海陸の交通に恵まれていますが、住宅地として利用するためには十分な防災対策が必要です。

50.

▶正解: 1
1 不適当 鉄骨構造は、他の構造に比べて自重は軽いといえます。また、火熱に弱いため、耐火被覆が必要となります。

2 適当 鉄筋コンクリート構造は、耐火、耐久性が大きく骨組形態を自由にできます。

3 適当 鉄骨鉄筋コンクリート構造は、鉄筋コンクリート構造よりさらに優れた強度、じん性があり高層建築物に用いられています。

4 適当 集成木材構造は、集成した木材で骨組を構成した構造で体育館等大きな木造建築物に用いられています。

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